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Sanierungsausgleichsbeträge Cottbus: OVG kippt Bescheid – was Eigentümer und Ablöser jetzt prüfen sollten

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom 7. Mai 2026 (Az. OVG 10 B 2/26) einen Bescheid der Stadt Cottbus samt Widerspruchsbescheid über einen Sanierungsausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus-Innenstadt” vollständig aufgehoben. Unsere Kanzlei hat das Verfahren in beiden Instanzen geführt und die Berufung vor dem Oberverwaltungsgericht zum Erfolg geführt.

Das Urteil behandelt zwar einen einzelnen Bescheid, stellt jedoch über den entschiedenen Einzelfall hinaus die Rechts- und Berechnungsgrundlage für die Erhebung der Ausgleichsbeträge im gesamten Sanierungsgebiet in Frage. Dies könnte auch die Ablösevereinbarungen berühren, die Eigentümer in den vergangenen Jahren mit der Stadt geschlossen haben.

Worum ging es?

Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB muss der Eigentümer eines Grundstücks, das in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, einen Ausgleichsbetrag in Geld entrichten. Dieser Betrag soll der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes entsprechen – also der Differenz zwischen dem Bodenwert ohne Sanierung (Anfangswert) und dem Bodenwert nach der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung des Gebiets (Endwert, § 154 Abs. 2 BauGB).

Die Stadt Cottbus hatte auf dieser Grundlage nach Abschluss der Sanierung Ausgleichsbeträge festgesetzt. Das Verwaltungsgericht Cottbus hatte die Klage gegen den entsprechenden Bescheid 2022 noch abgewiesen. Das Oberverwaltungsgericht hat dieses Urteil geändert und den Bescheid samt Widerspruchsbescheid aufgehoben.

Die tragenden Gründe des Urteils

1. Die Sanierungssatzung und die Teilaufhebungssatzung sind unwirksam

Die Stadt hatte über die Jahre mehrfach versucht, tatsächliche und befürchtete Verfahrensfehler durch rückwirkend in Kraft gesetzte Heilungssatzungen zu beheben – zuletzt durch die am 30. Oktober 2019 beschlossenen Satzungen. Das Oberverwaltungsgericht hat diese Heilungsversuche als unwirksam angesehen und damit die Erhebung von Ausgleichsbeiträgen derzeit als formell rechtswidrig erklärt.

2. Auch die Wertermittlung war fehlerhaft

Unabhängig von der Satzungsfrage hat der Senat die Berechnung des Ausgleichsbetrages beanstandet. Sowohl die gewählte Berechnungsmethode als auch die Anwendung dieser Methode waren in mehrfacher Hinsicht falsch. Der Stadt ist es nicht gelungen die verwendete Methode und die Wertermittlungsfaktoren so nachvollziehbar darzulegen, dass eine gerichtliche Plausibilitätskontrolle überhaupt möglich war.

Wie geht es weiter?

Ein erheblicher Teil der Eigentümer im Sanierungsgebiet hat von der Stadt keine Bescheide erhalten, sondern Ablösevereinbarungen nach § 154 Abs. 3 BauGB geschlossen und den Ausgleichsbetrag vorzeitig abgelöst – häufig gegen Ablösenachlass und oft im Zusammenhang mit einem Grundstücksverkauf oder eine Finanzierung. Soweit eine solche Ablösevereinbarung geschlossen wurde, kann nur empfohlen werden, die Auswirkungen des Urteils auf diese Vereinbarungen umgehend im Einzelfall prüfen zu lassen.

Wenn hingegen ein Bescheid vorliegt, kommt es auf den Verfahrensstand an:

Widerspruchs- oder Klageverfahren noch offen: Das Urteil ist unmittelbar relevant. Die Argumentation in diesen Verfahren sollte an dem Urteil des OVG Berlin-Brandenburg ausgerichtet werden.
Bescheid bereits bestandskräftig: Eine Rückabwicklung ist deutlich schwieriger. In Betracht kommt ein Antrag auf Wiederaufnahme des Verfahrens bzw. auf Rücknahme des Bescheides. Die Hürden dafür sind hoch. Eine Prüfung kann sich dennoch lohnen, insbesondere bei höheren Beträgen.

Sonderfall: eigene Aufwendungen des Eigentümers

Ein weiterer Hinweis des Senats ist für Eigentümer interessant, die selbst umfangreich investiert haben. Nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB können Bodenwerterhöhungen anzurechnen sein, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Hat ein einzelner Eigentümer einen ganzen zusammenhängenden Bereich selbst beräumt und neu entwickelt, lässt sich eine dadurch bewirkte Verbesserung der Lagequalität nach Auffassung des Senats gerade ihm individuell zurechnen. Der Ansicht, eine Anrechnung komme nur in Betracht, soweit die Werterhöhung die Kosten der Gemeinde übersteigt, ist der Senat ausdrücklich nicht gefolgt. Offen bleibt dabei, wie sich eine öffentliche Förderung der Maßnahmen auswirkt.

Was Betroffene jetzt tun sollten

Im Urteil hat das Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg die Revision nicht zugelassen; Hiergegen kann Nichtzulassungsbeschwerde erhoben werden, sodass sich das Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht fortsetzen kann. Nichtsdestotrotz sollten nunmehr folgende Punkte beachtet werden:

Unterlagen zusammenstellen: Ablösevereinbarung bzw. Bescheid, Zahlungsnachweise, Anhörungsschreiben, das grundstücksbezogene Ermittlungsblatt und ggf. Korrespondenz mit der Stadt.
Einzelfall prüfen lassen: Ob und mit welcher Begründung ein Vorgehen erfolgversprechend ist, hängt an der konkreten Vertrags- oder Bescheidlage. Es gilt keine Zeit zu verlieren.

Wir haben das Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht geführt und kennen die Akten- und Gutachtenlage im Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus-Innenstadt” im Detail. Für eine erste Einschätzung Ihrer individuellen Situation erreichen Sie uns unter 0355 289 2010 oder info@gh-rae.de.

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 22.07.2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 7. Mai 2026 (OVG 10 B 2/26) hat die Revision nicht zugelassen; eine etwaige Nichtzulassungsbeschwerde ist – Stand vom 22.07.2026 – noch nicht erhoben und über eine solche folglich (noch) nicht entschieden. Aus dem Ausgang eines Verfahrens lässt sich kein Rückschluss auf den Erfolg in anderen Verfahren ziehen.